Aliyah-Tipps: Kaufsteuervergünstigungen für Olim beim Immobilienkauf in Israel
Um Olim beim Kauf einer Immobilie in Israel zu unterstützen, gewährt der Staat besondere Steuervergünstigungen. Dieser Leitfaden erklärt, wie die Grunderwerbsteuer funktioniert, welche Vergünstigungen Olim erhalten können, welche offiziellen Informationsquellen zur Verfügung stehen und wie die Vergünstigung beantragt wird.
Was ist Mas Rechisha (מס רכישה)?
Beim Kauf einer Immobilie in Israel fällt einmalig die sogenannte Mas Rechisha (Grunderwerbsteuer) an. Die Steuer wird nicht als einheitlicher Prozentsatz berechnet, sondern nach einem Stufensystem:
- Der Kaufpreis wird in verschiedene Wertstufen („Steuerstufen“) aufgeteilt.
- Für jede Stufe gilt ein eigener Steuersatz.
- Die gesamte Steuer ergibt sich aus der Summe der Steuerbeträge aller Stufen.
Steuervergünstigung für Olim
Im Rahmen der Fördermaßnahmen des Misrad HaKlita (משרד הקליטה – Ministerium für Aliyah und Integration), der Rashut HaMasim (רשות המסים – Israelische Steuerbehörde) und des Misrad HaOtzar (משרד האוצר – Finanzministerium) gelten besondere Kaufsteuervergünstigungen für Olim, die ihre erste Wohnimmobilie in Israel erwerben.
Anspruchszeitraum
Um die Vergünstigung in Anspruch nehmen zu können, muss der Immobilienkauf erfolgen:
- Ab einem Jahr vor der Aliyah und
- Bis zu sieben Jahre nach der Aliyah
Der Anspruchszeitraum wird ab dem Datum deiner Aliyah berechnet. Die Rashut HaMasim (Israelische Steuerbehörde) kann Nachweise über dein Aliyah-Datum und deinen Oleh-Status verlangen, beispielsweise eine Teudat Oleh, eine Teudat Zehut mit Oleh-Vermerk oder ähnliche Unterlagen.
Wenn du die Kaufsteuervergünstigung für Olim bereits einmal genutzt hast (sei es für eine Wohnimmobilie oder eine Gewerbeimmobilie), kannst du den Anspruch nicht durch eine erneute Aliyah oder eine Änderung deines Status erneut erhalten. Die Vergünstigung kann grundsätzlich nur einmal pro Immobilienart in Anspruch genommen werden.
Berechnung der Kaufsteuer für berechtigte Olim
Wichtiger Hinweis: Die Steuergrenzen werden jährlich angepasst. Die in diesem Leitfaden genannten Beträge dienen nur als Beispiel. Bitte prüfe stets die aktuellen Werte mithilfe des offiziellen Steuerrechners.
Für Olim, die die Voraussetzungen erfüllen und ihre erste Wohnung unter den Olim-Regelungen erwerben, gelten derzeit:
- 0 % Steuer auf den Teil des Kaufpreises bis zur für das jeweilige Jahr veröffentlichten Olim-Grenze (2024 lag diese bei etwa 1,9 Millionen NIS).
- 0,5 % Steuer auf den Teil des Kaufpreises oberhalb dieser Grenze bis zur jeweils geltenden Obergrenze für Olim.
- Für Immobilienwerte von über etwa 6 Millionen NIS gelten die regulären Kaufsteuersätze, die für alle Käufer in Israel Anwendung finden.
Bitte beachte, dass diese Vergünstigungen nur gelten, wenn die Immobilie im Rahmen der Olim-Regelungen als deine erste Wohnimmobilie anerkannt wird.
Offizielle Informationsquellen
- Steuervergünstigung für Olim (Englisch) – Offizielle Regierungsseite mit Informationen zur Kaufsteuervergünstigung für Olim.
- Kaufsteuer-Rechner (Hebräisch) – Offizieller Rechner der israelischen Steuerbehörde zur Berechnung der voraussichtlichen Kaufsteuer.
Wie erhältst du die Steuervergünstigung?
Um die ermäßigte Kaufsteuer zu erhalten, musst du:
- Formular 2973 – Antrag auf teilweise Befreiung von der Kaufsteuer für Olim ausfüllen. Das Formular muss in Anwesenheit eines zugelassenen Anwalts oder eines Sachbearbeiters für Immobiliensteuern unterzeichnet werden.
- Einen Auszug aus dem Melderegister des Misrad HaPnim (משרד הפנים – Innenministerium) beifügen, der deinen Oleh-Status bestätigt (z. B. Teudat Zehut und Aliyah-Dokumente).
Füge einen Auszug aus dem Melderegister des Misrad HaPnim (משרד הפנים – Innenministerium) bei, der deinen Oleh-Status bestätigt, sowie gegebenenfalls weitere Nachweise wie deine Teudat Zehut und Aliyah-Dokumente.
Reiche das Formular zusammen mit allen erforderlichen Nachweisen bei der Beantragung der Kaufsteuervergünstigung ein. Dies geschieht in der Regel im Rahmen des Immobilienkaufs durch deinen Anwalt oder einen Sachbearbeiter für Immobiliensteuern.
Der Antrag muss im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf eingereicht werden, damit du die Steuervergünstigung erhältst. Die Vergünstigung wird nicht automatisch gewährt.
Nutzung der Vergünstigung
Die Vergünstigung kann einmal genutzt werden für:
- Eine Wohnimmobilie
- und zusätzlich einmal für: Eine Gewerbeimmobilie (unter bestimmten Voraussetzungen; bitte direkt bei der Steuerbehörde nachfragen)
Kostenlose Beratung – Business.il Center
Olim können kostenlose Unterstützung in mehreren Sprachen zu Kaufsteuerfragen und verwandten Themen über das Business.il Center des Ministeriums für Aliyah und Integration erhalten. Bitte beachte, dass das Zentrum Informationen und Orientierungshilfe bietet, jedoch keine verbindlichen steuerlichen Entscheidungen treffen kann.
- Telefon (innerhalb Israels): *2994
- E-Mail: infobiz@bezeqint.net
Beratung unter anderem zu:
- Kaufsteuervergünstigungen für Olim
- Kauf oder Anmietung von Immobilien in Israel
- Arnona-Ermäßigungen (kommunale Grundsteuer)
Wichtige Hinweise
- Die Kaufsteuerstufen und Freibeträge werden regelmäßig aktualisiert. Prüfe daher vor einem Immobilienkauf immer die aktuellen Werte auf gov.il oder sprich mit deinem Steuerberater.
- Dieser Leitfaden behandelt ausschließlich die Kaufsteuervergünstigung für Olim. Andere Steuern und Abgaben im Zusammenhang mit Immobilien (z. B. Kapitalertragsteuer oder Arnona) unterliegen eigenen Regelungen.