TAMA 38 es un programa nacional israelí diseñado para reforzar los edificios antiguos contra terremotos y mejorar su calidad general. En lugar de demoler y reconstruir toda la estructura, TAMA 38 se centra en la renovación y ampliación de apartamentos y edificios existentes.

Tipos de TAMA 38

• TAMA 38/1 (Refuerzo y ampliaciones – El tipo más común): Implica reforzar la estructura del edificio, a menudo añadiendo una recámara de seguridad (MAMAD – ממ”ד) a cada apartamento, un balcón y un ascensor. Los apartamentos existentes suelen renovarse y pueden construirse plantas o alas adicionales.
• TAMA 38/2 (Demolición y Reconstrucción): Si bien sigue dentro del marco de TAMA 38, esta opción es esencialmente un “Pinuy Binuy” dentro de TAMA 38. El edificio se demuele completamente y se reemplaza por una estructura nueva y más grande. Esto es menos común que TAMA 38/1 cuando la gente se refiere a “TAMA 38” en general.

¿Cómo funciona TAMA 38/1?

• Contrato: Una constructora contacta a los residentes de un edificio antiguo y firma un contrato con ellos.
• Renovación y Construcción: La constructora realiza el refuerzo estructural, añade nuevas características (como ascensores, balcones y habitaciones seguras) y renueva las zonas comunes. También construye nuevos apartamentos adicionales (por ejemplo, áticos o unidades en pisos nuevos) que pueden vender para cubrir sus costos y obtener ganancias.
• Beneficio para los residentes: Los residentes originales reciben un apartamento mejorado, más seguro y de mayor valor, generalmente sin costos directos de construcción.

Cronología y desafíos

Los proyectos TAMA 38/1 pueden tardar de 2 a 5 años desde el acuerdo inicial hasta su finalización. Los retrasos pueden deberse a:

• Normativas municipales: Obtención de los permisos y las aprobaciones necesarios de los comités de planificación municipal.
• Consentimiento de los residentes: Requiere un alto porcentaje de aprobación de los residentes (normalmente entre el 60 % y el 80 %, según el proyecto y la legislación específicos, como se describe en la Ley de Planificación y Construcción). Los desacuerdos entre los residentes pueden paralizar o detener un proyecto.
• Problemas con la constructora: La viabilidad del proyecto puede verse afectada por cambios en el mercado inmobiliario o la estabilidad financiera del promotor.
• Complejidad de la construcción: Renovar un edificio ocupado mientras se añaden nuevos elementos presenta desafíos únicos de ingeniería y logística.

Expectativas de un proyecto TAMA 38

El propietario del apartamento:

• Recibe un apartamento más seguro, renovado y moderno con características adicionales (p. ej., MAMAD, balcón, ascensor).
• Se beneficia de un aumento significativo en el valor de su propiedad gracias a las mejoras y al mayor espacio habitable.
• Nota: Si bien el promotor cubre los costos directos de construcción, los propietarios deben prever mayores gastos recurrentes, como el aumento del Arnona (impuesto municipal sobre la propiedad) debido al mayor tamaño y valor de su apartamento, y un posible aumento del Va’ad Bayit (cuota de administración del edificio) por la mejora de las zonas comunes y un ascensor.

El inquilino:

• Generalmente, los inquilinos no necesitan abandonar el edificio durante la construcción de TAMA 38/1, aunque pueden experimentar ruido e inconvenientes.
• Una vez finalizada la construcción, su alquiler podría aumentar debido a las características mejoradas del apartamento y al mayor valor del edificio.

El Promotor:

• Se beneficia de la venta de los apartamentos de nueva construcción en plantas adicionales (p. ej., áticos, etc.).
• También puede beneficiarse de la renovación de las unidades existentes si así lo estipula el acuerdo.

La Ciudad/Comunidad:

• Mejora la seguridad pública al reforzar los edificios contra terremotos.
• Contribuye a la renovación urbana y la modernización de barrios antiguos sin necesidad de demolición completa.
• Aumenta la oferta de viviendas en las zonas urbanas existentes.

Resumen

TAMA 38 ofrece una solución mutuamente beneficiosa para reforzar y modernizar edificios antiguos, mejorar la seguridad y aumentar el valor de las propiedades, a la vez que proporciona nuevas viviendas. Si bien implica una inversión de tiempo y algunas molestias, los beneficios tangibles tanto para los residentes como para el paisaje urbano son sustanciales.